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Baurecht

Als Baurecht wird laut Wikipedia in Österreich das private Recht bezeichnet, auf einem fremden Grundstück – oder unter dessen Oberfläche – ein Gebäude zu errichten. Es ist im Baurechtsgesetz 1912 (BauRG) geregelt, das nach einer umfassenden Novellierung 1990 bis heute gilt. Dabei handelt es sich um ein vererbbares und veräußerbares dingliches Recht an einer Sache, also einen Nießbrauch. 

Im Unterschied zum Superädifikat handelt es sich hierbei um ein Gebäude auf Dauer. Die Laufzeit eines solchen Vertrages – zwischen den Eigentümern des Grundes und des Bauwerks – beträgt zwischen zehn und 100 Jahren. Üblicherweise erhält der Baurechtgeber vom Baurechtwerber bzw. Bauberechtigten ein entsprechendes Entgelt, den Bauzins. Dem Bauberechtigten stehen am Gebäude die Rechte des Eigentümers und am Grundstück die Rechte des Nutznießers zu. Nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Frist fällt das Gebäude gegen eine angemessene Entschädigung in das Eigentum des Grundeigentümers. 

Ergänzend erfährt man bei oesterreich.gv.at, dass es von privaten und juristischen Personen sowie von öffentlich-rechtlichen Körperschaften (z.B. Bund, Bundesländer, Gemeinden, Kirchen) bestellt werden kann. 

Baurecht und Bauordnungen

In Österreich unterliegt das Bauwesen der Landesgesetzgebung, daher gibt es neun unterschiedliche Bauordnungen. Hinsichtlich Harmonisierung der technischen Vorschriften wurden jedoch im Jahr 2008 in den meisten Bundesländern die Bauvorschriften novelliert. Das Land Oberösterreich listet auf seiner Website die wichtigsten Baugesetze in ihrer aktuellen Fassung, geordnet nach Bundesländern. In Oberösterreich sind das die Oberösterreichische Bauordnung 1994 und das Oberösterreichisches Raumordnungsgesetz 1994. Fragen über die Zulässigkeit konkreter baulicher Maßnahmen beantwortet die zuständige Baubehörde (Gemeinde bzw. Magistrat)  in  Bauberatungsgesprächen.

Zudem hat das Land Oberösterreich „10 Gebote für Häuslbauer“ zusammengestellt, die vor Baubeginn unbedingt zu beachten sind (https://www.land-oberoesterreich.gv.at/29743.htm🙂

  1. Prüfen Sie, ob das Grundstück lastenfrei ist!
  2. Nehmen Sie beim Gemeindeamt Einsicht in den Flächenwidmungsplan und – falls vorhanden – in den Bebauungsplan sowie in Gefahrenzonenpläne (Hochwasser und geogene Risiken).
  3. Erkundigen Sie sich, ob noch weitere Bewilligungen (z.B. Naturschutz, Forst- oder Wasserrecht) für das Bauvorhaben erforderlich sind.
  4. Suchen Sie für das Grundstück um die erforderliche Bauplatzbewilligung an. 
  5. Ziehen Sie zur Planung und Erstellung der Baupläne einen befugten Planverfasser (Baumeister oder Architekt) bei.
  6. Geben Sie möglichst bald beim zuständigen Gemeindeamt Ihre Bauabsichten (Vorentwurf) bekannt und lassen Sie sich beraten.
  7. Sprechen Sie rechtzeitig mit den Nachbarn über Ihr Bauvorhaben und holen Sie zur Verfahrensvereinfachung nach Möglichkeit deren Zustimmung ein.
  8. Reichen Sie zum Bauansuchen vollständige Unterlagen (insbesondere Bauplan, Baubeschreibung, Energieausweise, sonstige Nachweise) beim Gemeindeamt ein. 
  9. Beginnen Sie erst nach Rechtskraft der Baubewilligung (Bauanzeige) mit der Bauausführung.
  10. Sie dürfen das Gebäude erst nach Einbringen der Fertigstellungsanzeige bei der Gemeinde benutzen.

Bauverfahren – Baubewilligung

Unterschiedliche Bauvorhaben:

  • Anzeige- und bewilligungsfreie Bauvorhaben
    Je nach Bundesland: Maßnahmen zur Instandhaltung, Verbesserung und Sanierung (Fassadenrenovierung, Geräteschuppen, Tausch von Türen und Fenstern, Kompostieranlagen etc.)
  • Anzeigepflichtige Bauvorhaben
    Je nach Bundesland: Änderung in der Raumeinteilung und Raumwidmung, Badeinbau, Loggienverglasung, Errichtung oder Änderung eines kleinen Gebäudes (Gartenhaus, Garage), einer Umzäunung, eines Wintergartens, einer Terrasse, etc.
  • Bewilligungspflichtige Bauvorhaben
    Errichtung eines neuen Gebäudes (Wohnhäuser, Bürohäuser, Industriebetriebe, Einfamilienhäuser), Zubauten und größere Umbauten dieser Baulichkeiten
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